Bail commercial : la cession à une SCI familiale ne fait pas échec au droit de préférence du locataire

Une société civile immobilière, propriétaire de locaux donnés à bail commercial, consent une promesse de vente portant sur ces locaux au profit d'une autre société civile immobilière, constituée entre son propre gérant et ses enfants. Le notaire chargé de la cession notifie l'offre au locataire commercial, qui s'en saisit et l'accepte aux prix et conditions proposés.

Le bailleur refuse alors de régulariser la vente au profit du locataire, soutenant que celui-ci ne disposait d'aucun droit de préférence, l'acquéreur pressenti étant une société civile immobilière familiale. L’opération relèverait, selon lui, de l'exception prévue par l'article L.145-46-1 alinéa 6 du Code de commerce, qui écarte le droit de préférence en cas de cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le locataire engage une action en justice afin de voir constater le caractère parfait de la vente à son profit.

La Cour de cassation donne raison au locataire et rejette le pourvoi.

Elle juge que ne constitue pas une cession à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur, au sens de l'article L.145-46-1 alinéa 6 du Code de commerce, la vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés.

La solution repose sur deux principes classiques, dont la combinaison s'imposait en l'espèce :

• Le premier tient à la lettre du texte : le l’article L.145-46-1 alinéa 6 vise expressément le « conjoint », l'« ascendant » et le « descendant » — soit, par l'effet des règles du droit civil, des personnes physiques unies au bailleur par un lien de mariage ou de filiation. La société civile immobilière ne peut, par essence, présenter aucune de ces qualités.
• Le second tient à l'autonomie de la personne morale : la société civile immobilière, dotée de la personnalité juridique dès son immatriculation, dispose d'un patrimoine distinct et d'une volonté propre, indépendants de ceux de ses associés. La composition familiale de la SCI, fût-elle exclusive, ne permet pas de faire abstraction de cet écran social pour traiter la cession comme si elle était directement consentie aux descendants du bailleur.

Les parties à l'acte de vente projeté étant deux sociétés — et non des personnes physiques — la cession ne pouvait être qualifiée de vente au bénéfice de descendants au sens du texte. Le locataire bénéficiait, par conséquent, d'un droit de préférence pleinement opposable au bailleur, et son acceptation de l'offre notifiée par le notaire suffisait à parfaire la vente à son profit.

Cette décision, qui constitue la première prise de position de la Cour de cassation sur le périmètre exact de l'exception familiale de l'article L.145-46-1 alinéa 6 du Code de commerce, présente une portée pratique très significative pour les opérations patrimoniales et de restructuration intra-familiale.

Premier enseignement : la société civile immobilière familiale ne neutralise pas le droit de préférence.

Le schéma consistant à interposer une société civile immobilière constituée entre le bailleur et ses descendants pour faire échec à la prérogative du locataire commercial ne peut prospérer. L'écran de la personne morale, habituellement recherché pour ses vertus de transmission et de gestion patrimoniale, se retourne ici contre le bailleur : ce qui constitue un avantage en matière de transmission devient un obstacle au bénéfice de l'exception légale.

Deuxième enseignement : la vigilance s'impose dès la structuration patrimoniale.

Lorsque la transmission d'un actif immobilier loué à usage commercial est envisagée au profit de descendants, le choix entre une cession directe aux enfants — qui bénéficie de l'exception légale — et une cession à une société civile immobilière familiale — qui en est exclue — ne peut être opéré sur les seuls critères fiscaux ou successoraux. Il doit intégrer, en amont, le risque d'exercice du droit de préférence par le locataire en place, qui peut conduire à voir l'actif sortir du patrimoine familial à des conditions qui ne correspondent plus à l'intention originelle des parties.

Troisième enseignement : la rédaction des promesses doit être adaptée.

Lorsque l'opération projetée passe nécessairement par une société civile immobilière d'acquisition, il convient d'anticiper la notification au locataire dès la phase de promesse, d'assortir celle-ci d'une condition suspensive de non-exercice du droit de préférence, et de prévoir contractuellement les conséquences d'un éventuel exercice par le locataire — tant sur le sort des frais engagés que sur les engagements pris vis-à-vis du financement.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour accompagner la structuration de vos opérations de transmission immobilière intra-familiale et sécuriser, en amont, l'articulation entre vos objectifs patrimoniaux et les contraintes propres au régime des baux commerciaux.

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Article rédigé par le Cabinet DRAPÉ ASSOCIÉS – Juin 2026.

Cet article est rédigé à titre informatif et ne saurait constituer un conseil juridique ou fiscal individualisé